🏢 Le décret tertiaire : un levier réglementaire au cœur d’une stratégie globale

Le décret tertiaire, bien plus qu’une obligation isolée, s’inscrit dans un écosystème réglementaire cohérent visant à transformer en profondeur le parc immobilier tertiaire français. Il articule performance énergétique, gestion technique intelligente, stratégie bas carbone et responsabilité sociétale des entreprises.

📌 À qui s’adresse le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire s’applique à tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface est supérieure ou égale à 1 000 m². Il concerne aussi bien le secteur privé que le secteur public.

👥 Les personnes assujetties sont :

• Les propriétaires, qu’ils soient :
  • Des personnes physiques (particuliers, SCI, etc.)
  • Des personnes morales (entreprises, foncières, collectivités, État, bailleurs sociaux…)
• Les occupants ou exploitants des surfaces tertiaires :
  • Entreprises locataires
  • Exploitants publics ou privés
  • Associations, établissements scolaires, commerçants, professions libérales, etc.

⚖️ Responsabilité partagée :

Le décret prévoit une coopération entre propriétaire et occupant/exploitant pour assurer la conformité réglementaire. Chacun doit agir sur les leviers qu’il maîtrise (travaux structurels, équipements techniques, gestion des usages…). Cette répartition peut être formalisée par convention ou clause contractuelle (notamment dans le bail).

⚠️ Sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire

Le non-respect du décret tertiaire n’est pas sans conséquences. L’État a mis en place un système de contrôle et de sanctions graduées pour inciter à la mise en conformité :

• Mise en demeure de se conformer à l’obligation déclarative ou à l’atteinte des objectifs.
• Publication des contrevenants sur un registre public accessible à tous (logique de “name and shame”).
• Pression indirecte : les contrevenants peuvent se voir exclus de certains financements publics ou appels d’offres.
• En cas de manquement répété, une injonction administrative peut être prononcée, accompagnée de mesures d’exécution forcée ou d’une assignation au tribunal administratif.

À noter : ces sanctions concernent aussi bien les défauts de déclaration sur OPERAT que l’absence d’actions correctives pour atteindre les objectifs fixés.

🔗 Le décret tertiaire, au croisement des grandes obligations réglementaires

Le décret tertiaire ne constitue pas une réglementation isolée. Il est au contraire le point de convergence de plusieurs dynamiques réglementaires complémentaires qui structurent la transition énergétique du parc tertiaire français.

Pour atteindre les objectifs fixés en matière de réduction des consommations, les bâtiments concernés doivent progressivement :

• Intégrer des systèmes de pilotage intelligents (décret BACS),
• S’inscrire dans une trajectoire carbone conforme aux objectifs nationaux (SNBC),
• Répondre aux nouvelles attentes des marchés financiers et des politiques RSE (CSRD, taxonomie verte),
• Et dans certains cas, trouver un équilibre entre performance énergétique et conservation du patrimoine.

Ainsi, le décret tertiaire agit comme une colonne vertébrale réglementaire, autour de laquelle s’articulent des outils techniques, juridiques et financiers complémentaires.

C’est ce qui en fait un levier stratégique majeur pour la gestion, la valorisation et la conformité du patrimoine immobilier tertiaire.

🔁 1. Décret BACS – L’intelligence énergétique obligatoire selon la puissance installée

Le décret BACS (Building Automation & Control Systems), publié le 20 juillet 2020, impose à tous les bâtiments tertiaires de s’équiper d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) selon les seuils suivants :

• Depuis le 1er janvier 2025 : obligation pour tous les bâtiments ayant une puissance installée de chauffage, climatisation ou ventilation ≥ 290 kW.
• À partir du 1er janvier 2027 : extension de l’obligation à tous les bâtiments ayant une puissance installée ≥ 70 kW.

Ces systèmes doivent permettre :

• La régulation automatique des équipements CVC (chauffage, ventilation, climatisation) et de l’éclairage ;
• Le suivi en temps réel des consommations ;
• La détection d’anomalies et la programmation d’actions correctives.

Les bâtiments neufs sont concernés dès leur construction.

Lien avec le décret tertiaire :

La mise en œuvre d’une GTB performante (conforme à la norme ISO 52120-1, catégorie B ou A) constitue l’un des leviers majeurs pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Elle est en outre valorisable dans les CEE (notamment via la fiche BAR-TH-116, avec bonification pour les classes supérieures).

📉 2. SNBC – La Stratégie Nationale Bas Carbone

La SNBC (Stratégie Nationale Bas Carbone) est la feuille de route de la France pour atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. Elle fixe des budgets carbone à respecter par secteur d’activité, dont celui du bâtiment tertiaire.

Dans ce cadre :

• Le secteur tertiaire doit réduire de 60 % ses consommations d’énergie d’ici 2050 ;
• Les rénovations énergétiques doivent être massifiées ;
• Les bâtiments doivent être pilotés et monitorés pour optimiser leur usage énergétique.

Lien avec le décret tertiaire :

Le décret tertiaire est l’outil réglementaire opérationnel qui permet au secteur tertiaire de s’inscrire dans les objectifs de la SNBC. Il donne une méthode chiffrée, progressive et vérifiable, pour réduire concrètement l’impact carbone des bâtiments.

🌱 3. Politiques RSE et taxonomie verte

La réglementation européenne évolue rapidement vers une intégration systématique des enjeux climatiques dans la gestion des entreprises, notamment via :

• La directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), qui oblige les grandes entreprises à publier un reporting extra-financier très détaillé dès 2025 ;
• La taxonomie verte européenne, qui définit ce qu’est une activité “durable” du point de vue environnemental.

Pour qu’un bâtiment tertiaire ou une activité liée à l’immobilier soit considérée comme durable, il faut notamment :

• Réduire significativement les consommations d’énergie ;
• Se conformer aux réglementations comme le décret tertiaire ou le décret BACS ;
• Démontrer une trajectoire cohérente de performance énergétique.

Lien avec le décret tertiaire :

Le respect du décret tertiaire devient un critère de durabilité utilisé par les investisseurs, les bailleurs institutionnels, les banques ou les collectivités. Il contribue directement au volet environnemental des stratégies RSE des entreprises.

🧠 4. Mise en place d’un SMÉ – Système de Management de l’Énergie

Mettre en place un Système de Management de l’Énergie (SMÉ), conforme à la norme ISO 50001, est un moyen structurant de répondre simultanément à plusieurs obligations réglementaires.

Un SMÉ permet de :

• Structurer la démarche d’économie d’énergie sur le long terme ;
• S’appuyer sur des données réelles, des indicateurs de performance (EnPI), et un plan de mesurage IPMVP ;
• Justifier la trajectoire de réduction dans le cadre du décret tertiaire ;
• Optimiser le fonctionnement de la GTB (décret BACS) en lui associant un pilotage organisationnel ;
• Répondre aux exigences de reporting extra-financier (CSRD, taxonomie verte) pour les grandes entreprises.

💶 Aides financières disponibles :

• ADEME : aide à l’accompagnement SMÉ pouvant atteindre 100 000 € pour les études et la mise en place ;
• CEE : certaines actions du SMÉ peuvent générer des certificats d’économies d’énergie (suivi, régulation, GTB, sensibilisation…) ;
• Aides régionales et sectorielles : certains territoires renforcent les aides à la démarche ISO 50001.

Chez ICA AUDIT, le SMÉ est intégré de manière opérationnelle à nos missions :

• Audit énergétique NF EN 16247-1/-2 comme point de départ ;
• Planification, suivi, et indicateurs personnalisés sur plateforme ExoSphere ;
• Intégration directe avec la GTB Loxone pour créer un SMÉ automatisé.

🏛️ 5. Exigences patrimoniales et modulation des objectifs

Certains bâtiments sont protégés ou présentent des caractéristiques historiques, architecturales ou patrimoniales fortes. Dans ces cas-là, le décret tertiaire prévoit une possibilité de modulation des objectifs, dans les cas suivants :

• Impossibilité technique (ex : contrainte structurelle empêchant l’isolation) ;
• Coût manifestement disproportionné par rapport aux économies réalisables ;
• Incompatibilité architecturale ou patrimoniale (ex : bâtiment classé ou inscrit, en secteur sauvegardé, etc.).

Pour bénéficier de ces modulations, l’assujetti (propriétaire ou occupant) doit :

• Documenter sa demande (justificatifs, études techniques) ;
• Déposer un dossier sur la plateforme OPERAT ;
• Recevoir une validation de l’ADEME ou du préfet compétent.

Lien avec le décret tertiaire :

Cela garantit que la conservation du patrimoine ne fait pas obstacle à la démarche de performance énergétique, mais permet d’agir avec discernement, selon les contraintes propres au bâti ancien.

Le décret tertiaire  

un levier réglementaire au cœur d’une stratégie globale  le parcours de chaque athlète.

🎯 Conclusion : une obligation qui structure l’avenir énergétique du parc tertiaire

Le décret tertiaire n’est pas une contrainte isolée, mais une pièce maîtresse d’un puzzle réglementaire plus vaste. Il offre aux acteurs du tertiaire :

• Une feuille de route énergétique claire,
• Des synergies avec la GTB (décret BACS),
• Un levier de conformité RSE et de financement (CEE, ADEME),
• Une trajectoire compatible avec la neutralité carbone.

🛠️ ICA AUDIT : un accompagnement complet et opérationnel

Chez icaAUDIT, nous vous accompagnons à chaque étape de votre mise en conformité :

• Réalisation d’un audit énergétique conforme NF EN 16247-1/-2
• Mise en œuvre d’une GTB intelligente Loxone, conforme à la norme ISO 52120-1
• Déploiement d’un SMÉ structuré et conforme au décret BACS et à l’ISO 50001
• Élaboration de plans de mesurage IPMVP, suivi des indicateurs (EnPI) et tableaux de bord ExoSphere
• Déclarations OPERAT, justification des modulations, et montage des dossiers de financement (CEE, ADEME)

Le décret tertiaire est une opportunité de piloter l’énergie intelligemment. Transformons l’obligation en performance.